Aspect fiscal
Même en cas « d’achat coup de cœur » il faut prendre le temps d’envisager l’acquisition sous son aspect fiscal. Les agents immobiliers sont en général pressés de conclure et ne s’en soucient guère.
Quant aux chefs d’entreprises, nous leur conseillons vivement de prendre connaissance des nombreux avantages fiscaux qu’ils tireraient d’une telle opération.
L’avantage immédiat d’acheter un bien immobilier via une société espagnole est le report à 4 ans du paiement des 3/4 de l’Impôt de Transmission Patrimonial (ITP*), 10% de la valeur du bien, et surtout l’annulation des 3/4 de cet impôt si le bien est revendu dans les 4 ans, exemples :
1. Mr et Mme Martin achètent une villa au bord de mer au prix de 400.000 €. Ils devront s’acquitter dans le mois suivant l’acquisition de l’ITP à 10%, soit 40.000 €, ce qui met le bien à 440.000 €. Au bout de 3 ans ils décident de revendre la maison pour acheter un appartement plus petit, les 40.000 € sont perdus, et il devront payer encore 10% d’ITP sur le nouveau bien.
2. Mr et Mme Martin constituent la société « Martin Immo SL » pour un coût de 3.000 €.Au moment de l’achat, l’ITP sera réduit de 70%, et la société ne paiera donc que 30% des 40.000 €, soit 12.000 €, et donc une économie immédiate de 28.000 €.Ces 28.000 € ne seront exigibles que dans 4 ans, et surtout, si le bien a été revendu entre temps, cet impôt sera annulé.*Exemple pour la région autonome de Catalogne
Pour d’autre raisons, succession, Impôt sur la fortune immobilière (IFI), CSG-RDS, travaux à réaliser, locations, il est également intéressant d’acquérir le bien via une société.
Compromis de vente
Il n’y a pas de compromis de vente en Espagne, juste un versement d’arrhes sous seing privé « contrato de arras » qui vaut réservation pour une durée de trois mois en général. Le montant des arrhes n’excède pas 10% du prix de vente. Si l’acheteur se rétracte, il perd ses arrhes, si le vendeur veut se désengager avant le terme, il doit rembourser à l’acheteur le double des arrhes versées.
Les agents immobiliers
Dans les zones frontalières et plus généralement dans les nombreuses zones touristiques espagnoles, beaucoup de personnes gravitent autour de l’immobilier. L’Espagne n’est pas la France, l’urgence économique y est la règle, il est donc conseillé de s’assurer du sérieux et de la solvabilité de vos interlocuteurs.
Mouvements de fonds
C’est chez le Notaire que s’échangent les chèques de banques voire les certificats de virements. Il est donc nécessaire d’avoir fait les vérifications en amont, avant le jour de la signature.
Les formalités
Elles sont hélas nombreuses : obtention du Numéro d’Etranger « NIE », vérification des hypothèques et charges qui peuvent grever le bien « Nota simple », Impôt sur la Transmission Patrimoniale « ITP », rétention de 3% pour les vendeurs non-résidents « retencion », règlement et charges de copropriété « ley horizontal», ouverture d’un compte bancaire, établissement de chèques de banques, frais de Notaire, Registre de la Propriété, électricité, eau, gaz, assurances…
